不動産の正しい価値を判断し、適切な遺産分割

相続した不動産を共有することで生まれる複雑な権利関係

たとえば、相続人が兄と弟の2人だけで、親が預金5,000万円と不動産（土地・建物）を残して亡くなった場合、遺産をどのように分けますか？

預金は2,500万円ずつ相続し、不動産は兄弟2人の共有にすることが、一番わかりやすく公平な分け方になります。
しかし不動産を共有にしてしまうと、不動産を売ってお金にしたいという状況になったときに、他の共有者が「うん」と言わないため売れないということがあります。

また、兄弟の共有名義のまま、兄弟とも亡くなってしまうと、その不動産は孫たちの共有ということになってしまい、より一層複雑な権利関係になってしまいます。

公平な遺産分割するために必要な、不動産の正しい価値

不動産を最大限有効に使うためには、あるいは争いを後の世代にまで残さないためには、不動産を単独名義にすることが手段としてはベストです。

この場合に、たとえば兄が「弟のお前に預金5,000万円全部をやるから、俺は不動産をもらう」と言ったら弟はどのように判断すればいいでしょうか？

もしも、不動産が1億円の価値があるならば、弟としては預金だけでは足らないので、「あと2,500万円分を現金か何かで欲しい」と主張することになります。
しかし、このような主張をするためには、そもそもその不動産がいくらの価値があるのかを分からなければお話しになりません。

この兄の言ったような遺産分割をしたあとで、弟が「兄貴は1億円の不動産を持って行ったのに、俺には5,000万円の預金しかくれなかった」と思うようになって親戚づきあいが途絶えてしまったということもよくある話です。

相続する不動産の正しい価値がわからないと相続人みんなが納得できる遺産分割ができないのです。

遺産分割をちゃんとやらないと、相続時に損をします

遺産分割をちゃんとやらないと、相続税がかかるような相続をした場合、遺産分割が終了している場合にのみ適用される相続税の優遇措置を受けることができません。

したがって、相続税の申告期限である相続開始後10ヶ月以内に遺産分割を終了するのが望ましいです。

相続税がかからないような場合でも、遺産分割が終了しないと次の相続が発生したり、手続を進めるのが困難になったりして、いつまで経っても遺産分割できないという最悪の状態になってしまうこともあります。

遺産分割はなるべく早くやってしまうのがベストです。

遺産分割は、相続した不動産の価値が把握できないと適切に行うことができません。

不動産の価値は、ちょっとしたことで大きく違うことがよくあります。土地が幅何メートルの道路に面しているか、土地の間口は何メートルか、市街化区域内の土地か市街化調整区域内の土地か、宅地か農地かなどなど、場合によっては土地の価格が2桁以上違ってくることがあります。

不動産の価値を正確に把握するためには、不動産評価の技術的な知識や不動産の価格相場について知っているだけでは足らず、建築基準法、都市計画法、都市再開発法、土地区画整理法、建築条令などについて正確な知識がなければなりません。

なぜなら、これらの法令上の規制が不動産の価値に大きく影響してくるからです。

遺産分割に関するQ＆A

父が死亡しました。遺産は父が住んでいた土地・建物しかありません。その土地・建物には現在は兄とその家族が住んでいるので、遺産分割協議なんかやらないで、そのまま兄の所有ということでかまわないんですが、何か問題があるでしょうか？

お兄さんが相続した土地・建物の登記を行うときに、他の相続人の「相続分のないことの証明書」の添付を求められることがあります。登記所としては、場合によっては、相続人の一人が他の相続人に無断で自分の物にしてしまうことの片棒を担ぐことになりかねませんので当然のことです。
「相続分のないことの証明書」とは、「私には相続分がない。これは相続人間で話し合って決めたことで、このことに対する不満はない」という内容を記載して署名押印した書類です。
このような書類を作るためには遺産分割が行われている必要があります。遺産分割協議書があればOKです。色々と問題が生じる可能性があるので遺産分割協議書を作成しておく方が賢明な態度です。

父が死亡しました。相続人は、母・兄・私・弟の4人です。弟は過去に父と喧嘩して家を出てしまって以来、家族と疎遠になっています。弟抜きで遺産分割をしても良いでしょうか？

戸籍上の相続人を除外して遺産分割協議をしたとき、その分割協議は無効であるという裁判所の判決があります。
したがって、戸籍上明らかに相続人である人を除外して遺産分割協議をしても、できあがった遺産分割協議書は無効な書類ということになってしまいます。
もっとも、この場合、弟さんに相続放棄をしてもらえば弟さんを除外した遺産分割協議をすることができます。
相続放棄をしてもらえない場合、何としてでも弟さんに遺産分割協議に参加してもらうよりほかありません。

遺産分割協議をした後で、故人の遺言書が見つかりました。遺産分割協議は無効になりますか？

相続人全員の合意があれば遺言の内容に反する遺産分割をすることができます。
したがって、遺言書が遺産分割協議の後で見つかっても、相続人全員が遺産分割協議で決めたとおりでかまわないと合意すれば遺産分割協議の内容が遺言書の内容と異なっていても遺産分割協議どおりの遺産分割ができます。遺産分割協議は無効にはなりません。
ただし、相続人の中には、遺産分割協議で決めたことよりも、遺言書の方が自分に有利な遺産相続になるという人がいると、やっかいなことになる場合があります。
誰でもなるべく多くの財産を相続したいと思うのが常ですので。
裁判所の判例にも、相続人が遺言書の内容を知っていれば、特段の事情がない限り、このような遺産分割協議に応じなかっただろうという場合に、遺産分割協議を無効であるとしたものがあります。
なので、相続人の一人が、「この遺言書があるなら私はこんな遺産分割協議にOKしなかった」と錯誤を主張したりすると、遺産分割協議が無効になるおそれがあります。遺産分割協議の内容と異なる遺言書が出てきたら、「遺言書の内容ではなく遺産分割協議書の内容で良い」という合意書を全相続人の署名・押印入りで作っておくべきでしょう。

父が死亡しました。遺産分割終了前に父の預金を下ろすことができますか？

相続人全員の合意があれば、銀行は預金の引き下ろしに応じてくれます。逆に、一部の相続人だけで預金を引き下ろしに行っても銀行は応じてくれません。
自分の相続分でないものまで自分のものとして費消してしまえば、他の相続人が相続する分については細かく言えば横領したことになり、ヘタをすると銀行が横領行為の片棒を担ぐことになってしまうからです。
葬儀費用など一定の出費が予想される場合には、相続発生前に最低限必要な額を下ろしておくという方法もあります。ただ、この場合、あまり高額を引き下ろすと財産隠しの疑いをかけられるおそれがあるので注意が必要ですが。
また、どうしても現金が必要で、その出費が合理的なものであれば、銀行の担当者によっては事情を説明すれば預金の引き下ろしに応じてくれる場合もあるようです。

夫が死亡しました。相続人は、妻である私のほかに中学生の息子が一人います。中学生である息子は、当然に私が面倒を見ていくことになるので、息子の同意を得て、私が夫の財産を全て相続するという遺産分割協議書を作成しても良いでしょうか？

未成年者は単独で財産を処分することができません。法定代理人の同意が必要です。父親が亡くなれば、子供の法定代理人は母親ということになります。
ところが、質問のような相続の場合、母親が多く相続すると息子の相続する分は少なくなるという利益相反の関係になっています。このような利益相反の関係になる場合には、母親は息子の法定代理人として行動できません。
では、どうするのかいうと、家庭裁判所に遺産分割を目的として息子のための特別代理人を選任してもらう必要があります。
特に相続財産の中に不動産がある場合、特別代理人が関わった遺産分割をしていないと登記をすることができません。要注意です。